商业选址评估
七维加权打分评估框架帮你从多个维度审视目标铺位。免费网页版输出简易打分摘要，付费专业版输出完整 PDF 报告。
本工具全程在浏览器本地计算，数据不上传服务器。
免责声明：本工具浏览器本地计算，结果仅为理论推演与商业参考，不构成投资、财税、法律、消防、证照办理建议，不对准确度与经营收益做任何保证，数据不上传服务器。
本选址打分仅模型测算参考，不构成开店投资建议，实际开店务必结合实地调研。
商业选址七维加权打分评估
七维打分权重参照实体门店选址通用评估框架设计，各维度评分需结合实地调研数据填写。当前页面仅展示评估维度与评判标准，无真实计算逻辑，P1 阶段将接入自动打分能力。
权重分配（合计 100%）
1. 可见度 15%
- 满分：临街第一排 / 主通道必经 / 门宽 5m 以上
- 及格：临街有遮挡 / 次通道 / 门宽 3-5m
- 减分：内铺 / 立柱遮挡 / 门宽不足 3m
2. 楼层位置 15%
- 满分：1 层主入口 / 商圈 B1 层（流动客）
- 及格：2 层以上但有直达电梯 / 扶梯口附近
- 减分：高楼层无直达 / 位置偏僻需绕路
3. 面积匹配度 10%
- 满分：面积刚好满足运营 + 合理留客区
- 及格：略有浪费或略紧张但可接受
- 减分：严重不足或过度浪费（租金成本高）
4. 硬件物业条件 15%
- 满分：电力充足 / 有排烟 / 燃气排污齐全 / 无物业限制
- 及格：部分需小改 / 物业有轻度限制
- 减分：水电不足需增容 / 无排烟 / 证照受限
5. 租金&租约条件 15%
- 满分：租金 ≤ 月营收 10% / 无递增或递增温和
- 及格：租金占比 10-15% / 递增 3-5% / 免租期合理
- 减分：租金占比超 15% / 递增 ≥ 8% / 转让约束严苛
6. 周边配套与人流 20%
- 满分：互补业态密集 / 目标客群人流充足 / 动线合理
- 及格：周边业态混合 / 人流季节性明显
- 减分：人流稀少 / 客群不匹配 / 动线性差
7. 竞品与市场竞争 10%
- 满分：竞品少或错位 / 有差异化空间
- 及格：竞品存在但有区域空白
- 减分：竞品扎堆且无差异化 / 头部品牌垄断
* 以上为评分标准框架说明，当前网页版仅输出简易打分摘要，无自动计算逻辑。
使用指引
怎么用（四步上手）
- 填写铺位基本信息（商圈类型、面积、租金）
- 按七个维度逐项打分（客流、可见性、竞争等）
- 查看综合得分与选址建议
- 导出评估报告，多个铺位横向对比
输入框怎么填
| 商圈类型 | 社区/写字楼/学校/商圈步行街，不同商圈客流结构差异大。 |
|---|---|
| 月租金 | 含物业费的全部租金支出。 |
| 门前人流 | 分时段蹲点计数（早中晚各30分钟），不要凭感觉。 |
| 竞争店铺数 | 步行5分钟范围内同业态门店数量。 |
报告名词大白话
七维选址打分
租金占比
有效客流
聚客点
选址评估产品分层
免费概览版
基础免费网页简易打分，展示七维评估维度与评判标准，无 PDF 导出能力。适合选址初期自我盘点参考。
- 七维评估维度说明
- 各维度满分/及格/减分评判标准
- 权重分配可视化
- ⚠️ 无 PDF 导出 · 无打分计算
29 元自助版 PDF 报告
29 元用户自行录入铺位参数，按七维模型生成 PDF 报告交付：完整打分表 + 各维度详细评估 + 选址风险清单 + 行动建议。
- 七维打分总表（加权汇总）
- 各维度优势项 / 减分项详细拆解
- 选址风险提示与高风险维度标记
- 选址行动建议与替代铺位参考
人工复核简评版报告
在自助版基础上增加人工复核环节：由运营人员复核你的七维打分参数与照片材料，附一页人工简评与修改建议后交付。SKU 与定价以后续公告为准。
🗺️ 地图周边 POI 分析【即将上线 (P2)】
该能力调用第三方地图服务商 API，存在按量计费成本；不对免费用户开放，仅付费商业选址评估报告内作为增值功能。
- 功能：输入铺位地址，自动抓取周边 POI 业态、学校、住宅、写字楼、竞品门店作为打分辅助参考
- ⚠️ 重要提示：地图数据仅为参考，无法等效实地人流量，不能替代线下实地走访调研
- 会员权益不包含无限调用地图 POI 接口；地图周边分析依旧需要购买选址报告或人工服务获取
- ⚠️ 风险提示：地图 API 功能待后端开发完成后开放，当前不接入高德/天地图/百度地图等任何真实地图接口，页面仅作 UI 占位说明，无真实数据返回。
📝 未来工具录入字段（P1 接入时使用）
P1 阶段接入真实打分能力后，需要你填写以下基础信息，当前页面仅作字段预告：
🚫 开店选址硬性红线清单
以下 4 条为实体门店选址通用红线，超出任意一条风险显著升高，请务必慎重评估。
- ① 社区临街铺非一楼临街，谨慎入局；非一楼人流衰减超 60%
- ② 租金租售比建议控制在 15-20% 以内，超过 20% 风险显著升高，模型压力极大
- ③ 若无 6 个月以上运营储备资金，不建议启动项目，现金流断裂概率极高
- ④ 人力成本尽量控制营收 18% 以内，超出则模型压力极大，抗风险能力弱
风水参考（仅供娱乐 · 不参与七维打分）
⚠️ 仅供民俗文化娱乐参考，不属于商业选址、投资决策依据；本网站不提供风水咨询服务；页面不增加任何外部跳转、分佣、第三方对接入口。
💡 提示：风水参考模块仅民俗娱乐，完全不参与七维商业打分计算，选址评估结果只依据商业七维模型输出。
风水参考（传统文化视角） 仅供民俗文化娱乐参考，不属于商业选址、投资决策依据；本网站不提供风水咨询服务
以下整理开店选址中常见的传统风水说法，并对照现代商业视角说明其现实含义，仅供文化娱乐了解。选址决策请始终以实地调研数据为准。
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门前开阔明亮
民俗说法 传统说法讲究「明堂开阔」，认为门前无遮挡、光线明亮更聚人气。
现实参考 对应的现实因素是店面可见度高、进店动线顺畅，行人容易注意到并进入店铺。
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避开丁字路口直冲
民俗说法 风水中有「路冲不聚财」的讲究，一般建议避开道路直冲的位置。
现实参考 对应的现实因素是车流速度快、行人停留意愿低、出入安全隐患大。建议实地分时段实测人流与车流再做判断。
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朝向与自然采光
民俗说法 传统选址重视坐向与采光，认为充足的日照更有利于经营。
现实参考 对应的现实因素是自然采光可提升购物体验、降低照明能耗，西晒强烈的朝向则需评估夏季制冷成本。
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周边环境整洁
民俗说法 风水有「门前忌污秽」的说法，认为周边环境杂乱影响生意。
现实参考 对应的现实因素是垃圾站、公厕、施工围挡等邻避设施可能降低顾客进店意愿，选址时可列入调研观察项。
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开业择日习俗
民俗说法 传统习俗中开业常挑选吉利日期，图个好彩头。
现实参考 可作为开业仪式的安排参考；实际开业时间建议结合装修验收、证照办理进度与营销档期综合确定。
【强制免责】本模块内容属于传统民俗文化范畴，无科学依据，不构成任何选址建议、经营建议或收益暗示。本网站不提供风水咨询服务，页面不增加任何外部跳转、分佣、第三方对接入口。门店选址决策请以实地调研数据、人流量实测、竞品分析与财务测算为准，重要决策建议咨询专业人士。
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本商算 MerchCalc 工具的七维选址评估、经营盈亏测算、简易税务测算模型，参考：
- 国家统计局、天地图公共地理开放数据、地方自然资源规划局公开规划信息；
- 国家税务总局小微企业普惠税费公开政策口径；
- 国家市场监督管理总局小微商事主体公开经营指引；
- 中国连锁经营协会（CCFA）小微实体门店行业基准指标与公开白皮书；
- 《中华人民共和国民法典》商事合同相关条款。
⚠️ 免责声明：本工具生成打分、测算结果、分析报告仅作为创业商业决策参考，不构成投资、财税、法律专业意见；重大投资、签约事项建议线下聘请执业财税、法律专业人士评估。
🛠️ P1 版本规划 P1版本规划：后续将对接天地图开放地理接口，输入铺位地址自动获取周边商圈、POI配套公开数据，生成绑定具体铺位地址的个性化选址评估报告；地图接口调用仅对付费报告用户开放。
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